Шалимов Виктор Вячеславович, основатель компании «Зем-Комфорт», занимается направлением девелопмента, результаты которого не всегда очевидны с первого взгляда. На месте будущего посёлка первоначально может находиться обычный земельный массив — без внутренних дорог, освещения, понятного деления на участки и инфраструктуры. Между этой исходной точкой и готовой территорией лежит большой объём работы, который фактически определяет, сможет ли земля стать удобным местом для постоянной жизни или загородного отдыха.

Именно поэтому земельный девелопмент заметно отличается от простой продажи участков. Его задача — не только разделить территорию и найти покупателей, но и создать условия, при которых она сможет нормально функционировать спустя пять, десять и более лет.

В «Зем-Комфорте» такой подход стал основой работы с проектами в Московской области. Компания занимается подготовкой территорий полного цикла: от юридических и кадастровых вопросов до строительства дорог, организации коммуникаций, освещения и благоустройства. В результате меняется не только сама земля — постепенно меняется и пространство вокруг неё.

Территория получает новую функцию

В Подмосковье по-прежнему существует немало земель, которые долгое время практически не использовались или сохранили планировку, не соответствующую современным требованиям загородной жизни. Часто это крупные массивы, бывшие сельскохозяйственные территории или участки, развитие которых в течение многих лет происходило фрагментарно.

Для девелопера такая площадка является одновременно возможностью и сложной управленческой задачей.

Прежде чем вывести ее на рынок, необходимо понять правовой статус земли, определить ограничения, провести межевание, сформировать дорожную сеть и решить вопрос с инженерной инфраструктурой. При этом важно не просто разместить максимальное количество участков на имеющейся площади, а заранее представить, как территория будет использоваться после заселения.

От ширины дорог, расположения въездов и общественных зон до освещения и системы отвода воды — решения, которые принимаются в начале проекта, затем десятилетиями влияют на повседневную жизнь владельцев недвижимости.

Именно поэтому качественная подготовка земли обычно остаётся незаметной только до тех пор, пока её нет.

Покупатель гораздо быстрее замечает отсутствие нормального подъезда, перебои с коммуникациями или хаотичную планировку, чем сам факт того, сколько инженерной работы потребовалось для создания комфортной среды.

Загородный проект выходит за границы участка

Развитие организованного поселка постепенно влияет и на окружающую территорию.

Появление новых жителей означает спрос на магазины, бытовые услуги, образование, спорт, общественное питание и другие сервисы. Там, где раньше существовала малонаселенная или малоиспользуемая территория, возникает постоянный поток людей и новая локальная экономика.

Для муниципалитетов освоение земли связано и с расширением налоговой базы, появлением рабочих мест и развитием инфраструктуры. При этом особенно важным становится качество самого проекта. Чем дольше территория остаётся востребованной после завершения активных продаж, тем устойчивее этот эффект.

В проектах «Зем-Комфорта» поэтому большое внимание уделяется не только базовым коммуникациям, но и тому, что будет окружать владельца участка после покупки.

Показателен проект в районе Икшинского водохранилища. Его привлекательность строится не только на близости к воде. Здесь предусмотрено сочетание собственной и расположенной поблизости инфраструктуры: благоустроенная пляжная зона, спортивные объекты, охраняемый въезд, освещение и дороги, а также доступ к фитнес-центру, стрелковому клубу, вертолетной площадке, частным школам и детским садам.

Подобное окружение меняет само восприятие загородной недвижимости. Выбор делается уже не между отдельными участками одинаковой площади, а между территориями с разным уровнем организации жизни.

Почему расстояние от Москвы перестало быть главным аргументом

Большинство проектов «Зем-Комфорта» сосредоточено в пределах примерно 60 километров от Москвы. Это традиционно востребованный пояс загородного рынка: достаточно близко к столице для регулярных поездок и одновременно достаточно далеко, чтобы сохранялась возможность создания крупных поселков с природным окружением.

Однако само количество километров до МКАД сегодня всё меньше определяет реальную привлекательность площадки.

Для покупателя имеет значение качество конкретного направления: насколько удобно добираться до посёлка, есть ли поблизости школы, магазины и медицинские учреждения, как развивается район и какие возможности для отдыха существуют вокруг.

Поэтому одна территория на расстоянии 40 километров от столицы может оказаться менее удобной, чем другая, расположенная значительно дальше.

Для девелопера это означает необходимость анализировать не отдельный участок, а весь район в комплексе. Земля становится частью существующей транспортной, социальной и экономической системы — либо, напротив, требует создания значительной части этой системы практически с нуля.

Этот принцип важен и при расширении географии бизнеса. «Зем-Комфорт» рассматривает развитие проектов не только в Московской области, но и в других регионах Центральной России. Однако в каждом случае необходимо учитывать местный спрос, транспортную доступность и то, какой формат загородной недвижимости нужен конкретной территории.

Девелопмент с длинным горизонтом

У земельного бизнеса есть особенность: многие решения, принятые компанией сегодня, окончательно проявят себя только спустя годы.

Продать участок можно достаточно быстро. Гораздо сложнее создать территорию, которая после активного заселения останется удобной, аккуратной и востребованной.

Поэтому Шалимов связывает развитие «Зем-Комфорта» с долгосрочной моделью работы. Она предполагает не только юридическую подготовку и продажи, но и создание инфраструктурного каркаса, на котором впоследствии развивается сам посёлок.

В такой модели особенно важна последовательность. Сначала определяется потенциал площадки, затем формируется концепция, решаются юридические и инженерные вопросы и только после этого территория становится полноценным объектом загородного рынка.

Фактически девелопер работает не только со стоимостью земли, но и с её будущим.

Именно этот подход отличает комплексное освоение от ситуации, когда крупный массив просто делится на множество отдельных участков. Во втором случае покупатель получает прежде всего собственность. В первом — ещё и пространство, в котором ему предстоит жить.

Для Шалимова Виктора Вячеславовича и «Зем-Комфорт» разница между этими моделями принципиальна. Земельный проект здесь рассматривается как длительный процесс, в котором дороги, коммуникации и благоустройство не являются дополнением к продаже участков. Они и создают ту среду, благодаря которой однажды пустующая территория получает новую функцию и становится полноценной частью загородной инфраструктуры региона.